登記費用 見積り診断

あなたのその登記費用、相場よりも高すぎていませんか!?

少しでもそう思ったあなた!!

司法書士 菊地がその見積りを診断いたします。

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司法書士の費用って、こんなにするの!? まずは費用についてのご説明

 

Q.そもそも登記費用って、どういう計算になってんの?

A.司法書士が自由に決められる報酬部分と、ほぼ固定の実費部分に分かれています。

まず最初に、

この度は不動産のご購入、誠におめでとうございます!!

このページをご覧になっているということは、不動産売買契約をして登記費用の案内をもらい近々決済を予定している方と存じます同じ境遇の人が知りたいことはみな同じ。「不動産売買の登記費用はどういう計算?相場は?それでこれは高いの?高くてもどうしようもないの?」ってことだと思います。そういった方の期待に応えられればと思って、このページを作らせていただきました。

ただそうでない、例えば不動産の購入を検討している実際にお探しでまだ決まっていない予定はないが興味がある、そういった方々、ぜひ参考にしてくださいそしてご購入が決まったときには、もう一度このページをご訪問ください。

また、相続や贈与に関する登記 または 不動産ではなく会社に関する登記で司法書士事務所から見積りをもらった方も共通する部分は充分にありますので、ぜひ参考にしてみてください

 

では不動産会社から司法書士費用の見積りを片手にこのページを見ている方は、下の表と比較をしてみてください。

所有権移転登記

抵当権設定登記

立会費用

登記事項証明書

報酬分

実費分

日当・郵送費等

​50,000

50,000

20,000

6,000

10,000

小計

136,000

150,000

30,000

​3,670

1,530

185,200

※ あくまで参考例です。当事務所の費用体系とは異なります。

 

このように、司法書士の費用は「報酬分」「実費分」の2つのブロックに分かれています。

そのなかの「実費分」の部分は、どの司法書士事務所でもほとんど変わりません。なので、あまり気にするところではないかもしれません。

気になる方はこのままご覧ください。「それならいいかぁ」という方は「報酬分」のところまで飛ばしていただいても結構かと思います。

まず「実費分」のうちの2つ、「登記事項証明書」「日当・郵送費等」から説明いたします。

「登記事項証明書」に関しては、その証明書を取得した分の実費です。不動産取引で登記事項証明書を取得するのは、不動産会社から登記の依頼が来たとき、取引当日の朝、登記完了後の3回あります。その3回分の実費がこの欄に記載されいます。司法書士事務所で異なるのは、インターネットで取得できる簡易な「登記情報」というものを取得する場合と、法務局が発行する「登記事項証明書」を取得する場合とがあるからです。ちなみに登記完了後は「登記事項証明書」を取得することが大半です。

「日当・郵送費等」に関しては、日当には実費分なんてありませんので、実際にかかる郵送費や交通費等がこの部分に記載されているはずです。どういう風に決めているのかは事務所によりさまざまだと思います。

(当事務所では、郵送費でレターパック3通分 「登記申請後、法務局に添付書類を郵送する分」「法務局から権利証等を返送してもらう分」「買主様に権利証等を郵送する分」をいただいております。交通費は原則いただいておりませんが、遠方の場合はいただくことがあります。)

取らない事務所もありますが、まれなケースだと思います。

では残りの上2つ、「登記」に関しての「実費分」について説明いたします。

ここには、登記をするときにかかる登録免許税が記載されています。登録免許税は登記の内容により税率がさまざまですが、誰が登記をしても同一の税金が課せられます。ある一定の住宅に関しては、登録免許税の軽減措置があります。軽減される住宅(※注1)である場合は、その税率で計算するのが通常です。

 

なので、この部分はどの司法書士が登記申請をしようが、またはお客様個人がご自身で登記申請をしようが同じ金額になるはずです。が・・・、

ただ、まれに異なる場合があります。

通常であれば登録免許税が軽減されない住宅でも、「耐震基準適合証明書」というものを取得できる住宅であって、取得したときは軽減される住宅(※注2)があります。その取得の可否を検討せず、または知らずに軽減措置がないものとして登記申請をした場合、その税率は大きく異なります。特に10年以上の住宅ローンを利用してのご購入の場合、その差は顕著にあらわれます。

現金購入の場合は、証明書の取得費と軽減される税額の差を考慮に入れて、あえて取得しない場合もあります。

(※注1)

  登録免許税が軽減される住宅と、その税率

   ・新築であって、購入者が個人 かつ その個人が住宅の用に供する床面積50㎡以上の家屋

      =所有権保存登記 税率0.4% → 0.15%  抵当権設定登記 税率4.0% → 1.0%

  

  ・中古住宅であって、購入者が個人 かつ その個人が住宅の用に供する床面積50㎡以上の家屋で、

   築後25年以内(木造は20年以内)の家屋

     =所有権移転登記 建物につき税率2.0% → 0.3%  抵当権設定登記 税率0.4% → 0.1%

(※注2)

  通常であれば登録免許税が軽減されないが「耐震基準適合証明書」を取得したときは軽減される住宅と、取得したときの税率

  ・中古住宅であって、購入者が個人 かつ その個人が住宅の用に供する床面積50㎡以上の家屋で、

   築後25年を超える(木造は20年を超える)家屋

    =所有権移転登記 建物につき税率2.0% → 0.3%  抵当権設定登記 税率0.4% → 0.1%

司法書士の費用で大きく変わるのは、「報酬分」の部分です。

最初にも書きましたが、この「報酬分」は司法書士が自由に決めることができます。その司法書士が1万円と決めたならそれでよし、100万円と決めたらそれでもよし、なのです(これは極端すぎて問題あり、かもですが・・・)

では、各事務所がなにを基準に報酬を決めているのか?

 

結論から申し上げますと、まったくわかりません(大変申し訳ございません・・・)

ただ、予想できるとしたら2つの可能性があります。1つは日本司法書士会連合会のHPにある司法書士報酬に関する「報酬アンケートの結果一覧(クリックすると閲覧できます)を参考にしているか、もう1つは司法書士報酬が自由化される前の「司法書士報酬基準」(こちらは公的資料がないので、気になる方はググってみてください)を参考にしていると考えられます。

​こういった報酬額についてある程度の基準(?)になりそうなものはあっても、報酬額を決めるのは司法書士自身です。「仕事をいっぱい取りたいので安くしよう」だったり、「高度の法的サービスを売っているので高くしよう」というようにそれぞれの価値で決めるものなのだと思います。

​不動産取引における登記業務は「結果」だけを見たら誰がやっても同じです。単純に名義が売主様から買主様に変わって、消すべき担保を消して、付くべき担保を付ける、という結果になればよいからです。しかしこの業務は、取引の当日にはほとんどの仕事は終わっている、と言ってもよいぐらい「前日までの段取り」が大事です。当日の取引が何の問題もなくスムーズに終了させることができるかかどうかが、不動産取引における登記業務についての司法書士の腕の良し悪しだと、私は思っています。他にも同じ考えの司法書士の先生は多いと思います。

登記費用の相場というものがあるとすれば、報酬自由化以前の「司法書士報酬基準」「報酬アンケートの結果一覧」の平均値辺りが、それに当たるのではないかと思います。

ただ、「前日までの段取りに注力しているからウチの費用は高いんだ!!」とか、別の理由でもなんでもよいのですが、自身の仕事に誇りをもって堂々と報酬体系をお客さまに言えるのであれば、それがその先生にとっての適正価格なのです(だからそれですべて納得しろ、と言っているわけではありません)

ただ、それなら良いのですが・・・?

見積り診断の趣旨 これだけは言わせてください!

 

Q.それなら・・・って、他にも費用が高くなる要因ってあるの?

A.依頼を得るための「バックマージン(紹介料)」が、要因のようです。

上記のように、「高額な報酬に見合った質の高い法的サービスを提供している」と思ってその金額にしてるのであればよいのです。それをお客さまが納得して「良い仕事をしてくれるのならそれでいいよ」というのであれば、何の問題もありません。実際、自由化以前の「司法書士報酬基準」「報酬アンケートの結果一覧」の平均値より少々高いということは普通にあると思います。

しかし、報酬が自由化されたことに伴い不当に高い登記費用を請求し、場合によっては5万円や10万円のバックマージンを不動産会社に支払って(※注)登記の依頼を受けている司法書士が存在しているのも現実です。

では、不当に高い登記費用とバックマージンがどう関係しているのか・・・、そうです!!

皆さまからいただく登記費用にバックマージンが乗せられていることが大半なのです!!

一般の方の無知に付け込んで、必要以上に報酬を請求、所謂「ぼったくり」を行っている司法書士が少なからず存在しているのです。そんな司法書士に食い物にされている人たちを一人でも多く救うべく、また法外なバックマージンが横行している現状を変えるべく、この「登記費用見積り診断」サービスを始めました。そして微力ながら、このサービスを通して、司法書士業界の適正化に貢献できればと考えております。

(※注)

  不動産会社等が、司法書士にバックマージン等の紹介料を求める行為は、まったく違法ではありません。

  ただし、司法書士がバックマージン等の紹介料を支払うことは、法令等により禁じられています。

司法書士は自分で決められる? 不動産会社・金融機関の対応

 

Q.司法書士を途中で変更することができるの?

A.当然にできます! が、例外もあり。

不動産売買の決済に立ち会う司法書士を決めるのは、だいたいが不動産会社です。決済当日に取引がスムーズにできるように懇意にしている信頼ある司法書士に任せたい、または上記のバックマージンを受け取るためにその司法書士を使いたい、というのが理由です。

しかし、登記申請を司法書士に委任するのはお客さまです。そして司法書士に費用を支払うのもお客さまです。なので司法書士を決める権利は、当然にお客さまにあるのです。

住宅ローンを申し込んでいる場合、購入不動産に抵当権を設定するため、金融機関が指定する司法書士に限定されることがあります。

Q.司法書士を変えることで、不動産会社の方と気まずくなったりしませんか?

A.何とも言えません(申し訳ございません)。  が、言い方次第だと思います。

とは言いましたが、よほどのことでもない限り気まずくなることはないかと思います。ただ、そこは人と人とのことなので何とも言えないところが正直なところです。

 

言い方次第では、角が立つこともあるかもしれません。お客さま自身も取引を終えた後もその不動産会社の方とお付き合いをしていくわけです。もし診断結果を踏まえて司法書士を変えたいと思ったなら、そういったことも考慮に入れて「知人に司法書士がいるので、その人に頼みたい。」と言っていただくのが良いかもしれませんね。

 

Q.取引日の何日前なら、司法書士を変えられますか?

A.取引日の2週間前ぐらいなら十分なんじゃないでしょうか。

ギリギリでも10日前後、余裕をもって進めるなら1カ月前ぐらいあれば、金融機関や不動産会社の営業担当にちゃんと根回しができます。3~4日前でも不可能ではありませんが、すでに事務所のスケジュールが埋まっていて、お受けできないこともあります。

また、3~4日前であれば、取引当日の段取りの9割方を終えていることが多く、司法書士を変えたいと伝えても「今からはちょっと・・・」ということにもなりかねません。とりあえず、1日でも早くお声をおかけください。

いかがでしたでしょうか? こちらからお見積りをお送りください

 

Q.見積り診断をしてみたいんだけど、どうすればいいの?

A.お見積りをメールかFAXで送るだけで、簡単にできます。

ここまで閲覧いただき、誠にありがとうございます。ずいぶん長くなってしまい大変申し訳ございません。

不動産取引における司法書士の費用について簡単にまとめますと、

1 司法書士の費用は、司法書士への報酬部分と登録免許税等の実費部分で構成されている。

 

2 司法書士によって変わるのは報酬部分であり、実費部分はどこの事務所でもほぼ同一である。

3 司法書士報酬は、司法書士が自由に決めることができる。

 

4 司法書士の中には、依頼を受けるために不動産会社等にバックマージンを払っている者がいる。

  その中には、お客さまからいただく登記費用にバックマージンを乗せて、お客さまに請求している者がいる。

 

5 この「見積り診断サービス」は、不当に高額な登記費用を払わされているお客さまを救いたい。

  もそも、バックマージンが横行している現状を変えたい。

6 相場というものがあるとすれば、昔の「司法書士報酬基準」「報酬アンケートの結果一覧」の平均値辺り

以上になります。

では、自分の登記費用が相場辺りかどうか、不当に高くないかを診断してみませんか?

手続きは簡単です。今もしくはこれからもらう見積りをメールかFAXでお送りいただくだけです。携帯電話のカメラで撮ったものでも結構です。ぜひお気軽にどうぞ。​

 

近畿2府4県(大阪・京都・兵庫・和歌山・奈良・滋賀)の方は無料で診断させていただいきますが、その他の都道県の方は診断料として1,000円(消費税込み、振込手数料別)となります

なお、診断結果については、あくまでも報酬自由化前の「司法書士報酬基準」に基づいて計算している当事務所の報酬と比較したものになります。その旨、ご了承ください。

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