不動産登記(相続登記を含む)

不動産を売買、相続または贈与等により取得する方や手放す方は、それに伴う登記が必要です。また、不動産を担保にする、担保を解除する等でも同様です。

不動産に関する権利は、登記をすることによってはじめて第三者に主張することができます。

登記は、あなたの大切な権利を守る重要な手続きです。

Menu

読みたい項目をクリックすると、その記事までスクロールします。

左記以外の登記も
受付けております

まずはお気軽にご相談ください

お電話でのお問い合わせはこちら

06-6732-9275

メールでのお問い合わせはこちら

kikuchi-shihou@m.speedia.jp

 

土地・建物の名義変更(相続以外)

売買による名義変更

 

不動産の売買は、不動産会社を通じて行うのが一般的でしょう。売買成立までには様々な手続きを行いますが、手続きの最後に売主と買主が不動産会社と司法書士立会いのもと、不動産(の鍵など)の引渡しと売買代金の授受(決済)を行い、買主がその不動産の所有者となります。

そして、司法書士が所有権移転登記(名義変更)の申請を行い、登記がされることで不動産の名義が売主から買主に変わり、所有者であることを第三者に証明できるようになります。

 

不動産会社を通して売買を行う場合、登記申請を行う司法書士を決めるのは不動産会社というケースがほとんどです。そのままお任せするのもよいと思いますが、司法書士を決める権利は当事者(売主・買主)にあります。

 

 

登記は財産を守る大事な手続きです。ぜひ、色々な面で比較検討して、ご自身で司法書士を選んでみてはいかがでしょうか?

また、身内やご近所同士などの親しい間柄で、不動産会社を通さずに個人間で売買を行う場合でも、登記は司法書士に依頼することをお勧めします。「お金は支払ったけど名義変更に失敗した」などがあった場合、取り返しのつかないことにもなりかねません。

当事務所では不動産会社を通さない個人間での売買について、登記だけでなく「登記簿上での物件確認」「売買契約書及び領収書の作成」「固定資産税の日割り計算」などの不動産売買に付帯する手続きに関するサポートも行っております。

個人間で不動産売買をお考えの方は、ぜひ当事務所にご相談ください。

※ ただし、不動産の現状有姿での引渡しが前提になります。土地の規制や制限、各種ライフラインの状況、建築確認を受けている建物なのか等の調査は一切いたしておりません。あくまで親しい間柄での「名義が安全に買主に変わればそれでOK」といった売買についてのサポートになります。場合によっては取引の安全のために、不動産会社に仲介をお願いすることをお勧めする場合があります。その旨ご了承ください。

贈与よる名義変更

 

一般的に夫婦間や親子などの親族間での贈与は多く行われていますが、対象物が不動産の場合には所有権移転登記が必要となります。

不動産の贈与には、登記にかかる登録免許税のほか、贈与税や不動産取得税など、必ず税金の問題が発生します。

当事務所でも不動産の贈与に関する税金について一般的なご説明はしておりますが、詳しくは最寄りの市区町村の資産税課・府税事務所、税務署又は税理士にご相談の上、ご検討されることをお勧めします。

また、当事務所ではお客さまにとって一番良い形で贈与ができるよう、税理士のご紹介や、ご希望に沿った贈与証書の作成も行っております。

不動産の贈与をお考えの方は、ぜひ当事務所にご相談ください。

財産分与よる名義変更

 

離婚をした人の一方は、離婚の相手方に対して財産分与を請求することができます。そして、分与された財産が不動産である場合、所有権移転登記が必要となります。

財産分与が原因の不動産の名義変更ができるのは、離婚成立(離婚届の提出)の後です。ただ、協議離婚の場合には、離婚届を提出してしまった後になって、相手方に登記手続きへの協力を求めるのが難しい場合もあるでしょう。

また、住宅ローンが残っている場合、分与財産に不動産があったとしても借入先の金融機関に無断で名義変更はできません。住宅ローンの借入を行うときの契約書には「担保不動産を無断で名義変更した場合、一括で残金を返済すること」という条項があるのが大半です。

 

 

住宅ローンが残っている場合は、まず金融機関に相談してください。金融機関の承諾を得た後も、離婚協議書の作成や登記必要書類の準備など、事前に済ませておくことがあります。こういった事前準備は、当事務所にお任せください。

財産分与による不動産の名義変更をお考えの方は、離婚届を出す前に、ぜひ当事務所にご相談ください。

その他の原因よる名義変更

 

不動産の名義変更は上記以外の原因でもすることが可能です。

「交換」「共有物分割」「信託」「現物出資」「時効取得」など、その原因はさまざまです。

ただ、その原因によっては契約書等の作成も必要になりますし、名義変更をすることによる効果も検討しなくてはいけません。

当事務所では単に登記をするだけでなく、その効果も考えながら、お客さまにとって最善の結果となるようサポートしたいと考えております。

不動産の名義変更をお考えの方は、ぜひ当事務所にご相談ください。

相続、遺贈による土地・建物の名義変更

 

不動産の所有者が亡くなったとき、その名義を相続人に変更するときは、名義変更のための所有権移転登記が必要です。

相続による名義変更がは売買や贈与、その他の原因による名義変更とは違って相手方がいないため二重譲渡の心配がありません。なので、早急にしないといけないわけではありませんが、放置しておくとトラブルの原因にもなります。

名義変更をしない間に相続人が亡くなった(二次相続があった)場合、亡くなった相続人の相続人が関与することになり、手続きが煩雑になります。それだけでなく、まとまるはずだった遺産相続がまとまらなくなって名義変更ができなくなった、なんてことも多々あります。

そういったことにならないよう早めに手続きされることをお勧めします。

不動産に限りませんが、遺産相続による名義変更は大きく分けて2つのパターンがあります。

遺言書がある場合と、遺言書がない場合です。

遺言書がある場合は、原則として遺言書に指定された方の名義に変更します。指定された方が相続人であれば「相続」による名義変更、指定された方が相続人でない場合は「遺贈」による名義変更となります。

 

遺言書がない場合は、法定相続分どおりに名義変更をするか、遺産分割協議により相続人のうちの一人(もしくは共有)に名義変更をすることになります。

それぞれで手続きが異なりますし、そもそも遺言書で指定されていても「放棄したい」ということもあると思います。

また、遺産分割協議をするにも相続人が疎遠でどこにいるかもわからない、といったこともよくあります。そういうときは当事務所で相続人調査を行い、遺産分割について相続人との間の調整(※)も行います。

当事務所では、複雑な相続であっても当事者の方々のお話をよく聞いたうえで、円満に相続できるようサポートいたします。

相続でお悩みの方は、ぜひ当事務所にご相談ください。

※ 当事務所が行うのは、あくまでも「相続人間の調整」です。「相続人との交渉」は行っておりませんので、その旨ご了承ください。

 

​名義変更をしなかった場合、どうなるの?

 

では、不動産について名義変更をしなかった場合、どういうことになってしまうのでしょうか?

ここでは、一番最悪のケースをご紹介いたします。

[売主 Aさん]

[第1の買主 Bさん]

[第2の買主 Cさん]

1月1日 売買

登記失敗

2月1日 売買

登記完了

売主Aさんと第1の買主Bさんとの間で売買が成立し、Bさんは代金を支払い、物件の引渡しを受けました。

② Bさんは名義変更の登記を自分でしましたが、書類の不備等で登記ができませんでした。

③ Aさんは、まだ登記名義が自分にあることをよいことに、同じ物件を事情を知らない第2の買主Cさんに売りました。

④ Cさんも代金を支払い、自分で登記を行い、登記名義はAさんからCさんに変りました。

 

Bさんは実際に買った物件を受取りました。でもCさんには登記があります。BさんとCさんとが互いの権利を主張して争った場合、どちらに軍配が上がるでしょうか?

なななんと、Cさんに軍配が上がってしまうのです。

なぜかというと、民法第177条に以下の条文があります。

「不動産に関する物権の得喪及び変更は、(中略) その登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」

これを上記の例に当てはめると、二重に売買が行われた場合の第1の買主Bさん第2の買主Cさんは互いに本条の「第三者」にあたり(対抗関係に立つ)ます。従って先に登記を備えた方が所有権を有効に取得できる、という意味です。

※ 「第三者」は、悪意(事情を知っている場合)でも保護されますが、悪意者がもっぱら真の所有者の権利を害する目的でその登記の欠缺(ないこと)を主張する場合には、そのような主張は信義に反し、認められないとされています(最判昭和43年8月2日民集22-8-1571)。

上記では「売買」を例にしましたが、「贈与」や「財産分与」などでも同じようなケースはあり得ます。「相続」などでも十分に考えられます。

このように、登記というのは不動産の権利(=財産)を守る重要な手続きです。重ねて申し上げますが、登記は司法書士に依頼することを強くお勧めします。

抵当権抹消(住宅ローン等の完済)

 

住宅ローン等の返済が終わっても、不動産に設定されている抵当権は自動的に抹消されません。そのため、抵当権抹消登記をする必要があります。

住宅ローン等を完済すると、金融機関から以下の書類が送られます。

a.登記識別情報 or 登記済印が押された抵当権設定契約書

b.抵当権解除証書(もしくは放棄証書など)

c.抵当権者(金融機関)の委任状

​この抹消登記を放置している間に、金融機関の合併、代表者の変更などがあると新たな書類が必要となりますので、お早めの手続きをお勧めします

​また、上記a.の書類は紛失しても再発行されません。その場合、登記手続きのために別途費用が発生する場合もありますので注意してください。

以上のようなことがなくても、所有者の登記上住所が現住所と異なる場合は「住所変更登記」が必要だったりします。管轄の法務局に行けば詳しく教えてもらえますが、予約が必要だったり平日しか無理だったりと、時間のある人でないと面倒だと感じるかもしれません。抵当権抹消でお困りの方は、当事務所にぜひご相談ください。

 

メールの方はこちらから 

 お名前、ご希望連絡先(電話 or メール)、ご相談内容をメール本文に記入してお送りください。

 (内容の詳細をお伺いする場合があります)

 ※ クリックしてもメールに飛ばないときは、お手数ですがアドレスをコピペしてメールでお送りください 。

  ⇒ kikuchi-shihou@m.speedia.jp

電話の方は ⇒ 06-6732-9275 まで

 

 

© 2018 司法書士菊地理事務所